御翠園銷售中央，位于北京姚家園北路和姚家園東里中路的逸翠園南區。關注這一地塊的人很難想到，御翠園竟然在這麼久之后與逸翠園重逢。
御翠園是李嘉誠掌管的長江實業旗下和記黃埔在北京的最后一個項目，自2024年以總價約7億元的代價拿下這宗姚家園地塊，至今已經有23年之久。
2024年7月18日，御翠園獲得了預售證，時隔一年銷售工作才開始啟動。不過，御翠園銷售中央的置業顧問表示，御翠園現在處于意向認購階段，仍在等候正式開盤。
拿證一年后，稀缺也折扣
在朝青板塊的多條途徑兩端，深紅色海報低調地印著御翠園觀景大宅等字樣。宣傳海報意味著，開闢周期挺過23年、自帶李嘉誠話題熱度的御翠園真的入市了。
據北京市住建委官網，御翠園存案名為逸翠園，定位為城市高端低密房屋，有平層和聯排產品可以選擇。現在，御翠園贏得預售證的共有9棟，包含有3棟平包你發娛樂城 節日福利層、6棟聯排別墅，準許銷售面積到達932萬平方米，共473套房。除了這9棟房屋以外，御翠園還有5棟平層房屋和12棟聯排別墅未在銷售名列。而且依據存案信息，御翠園屬于現房銷售，成為該項目的優勢之一。
御翠園。照相：白帆
但面臨當前樓市調換底細，佔有稀缺位置的御翠園，也難免要開啟折扣的謀略。據公示的代價，御翠園擬售均價在907萬-99萬之間，個別戶型的單價過份10萬平方米。御翠園的一位置業顧問則介紹，現在平層房屋有97折優惠，聯排別墅可以打98折，四個聯排端戶不介入打折，已經售罄。
還有傳聞稱，在正式贏得預售證之前，2024年底御翠園的吹風價在10萬平方米以上，高于當下9萬多元的擬銷售均價約一成。與此同時，在現在的銷售謀略中，平層樓盤的陽臺有一半的面積為贈予。
御翠園沙盤呈現。照相：白帆
上述置業顧問表示，御翠園是一個很成熟的棲身區，不會像其他市郊期房那樣，還需要等候周圍配套連續不斷完善。現在御翠園還沒有正式開盤，仍處于意向認購階段，此中認購平層需繳納50萬元的認購金、認購聯排別墅需繳納100萬元的認購金。至于何時能開盤，該置業顧問表示還不清楚。
從周圍同品類的二手房來看，依據貝殼平臺的信息，緊鄰御翠園的逸翠園現在小區掛牌均價為88935元平方米、御翠尚府掛牌均價為88902元平方米、觀湖國際掛牌價99677元平方米、泛海國際均價過份10萬元平方米。
與后二者比擬，御翠園的位置略遜一籌。而且御翠園為毛坯交付，這意味著裝修也需要一大筆資金，而北京大部門新房都是精裝交付，交付尺度也是時下新房競爭的關鍵看點。
逼近入市，御翠園的設計和裝修卻成為槽點。依據官方宣傳，御翠園屬港風建筑，市場人士以為，這種長年前的設計已途經時，沒有什麼吸引力。而且戶型設計方面也有面寬窄、進深長等槽點，和當下北京的許多新房比擬，同淘金娛樂城 優惠卷樣不具備優勢。
惜售23年，暴漲50多倍
御翠園位于北豪神娛樂城 桌遊京四環和五環之間，屬于朝青板塊，被稱為CBD后花圃。間隔朝陽大悅雷神娛樂城 必勝法城3公里、國貿商圈約9公里、麗都商圈約3公里，周圍還有三里屯、國貿、燕莎等商圈，以及大大小小近10個公園。間隔該項目200米處的地鐵3號線體育中央站，預測下半年開通運營。從當下的周圍部署看，御翠園的位置的確稀缺。
可是從略顯冷落到稀缺屬性，李嘉誠旗下的長江實業等了23年。2024年長江實業旗下的和記黃埔以約7億元的總價，拿下了這塊40萬平方米的姚家園地塊，那時的樓面價僅1750元平方米。
作為這宗地塊最后開盤的項目，御翠園的售價也最高，最低房屋擬售均價也過份9萬元。與23年前1750元平方米的樓面價比擬，御翠園的單價暴漲過份50倍。
超長周期的開闢，讓姚家園地塊的物業連續不斷升值。
2024年拿下姚家園地塊后，2024年和記黃埔地產 （北京朝陽）有限公司成立并操盤該項目，直到2024年6月，該地塊才開始動工。當年11月，這宗土地的一期項目贏得預售證，也便是目前的逸翠園。
據《每天經濟新聞》報道，逸翠園共計760套商品房入市，終極的成交均價為9230元平方米。即便如此，一期成交均價也是樓面價的約527倍。那時，姚家園地塊周圍的華紡易城、國美第一城、星河灣等樓盤的相繼上市，地塊價值進一步開釋。
御翠尚府屬于姚家園地塊第二批交付的項目，2024年獲得預售證。跟著朝青板塊愈發成熟，御翠尚府天然也隨行就市。依據北京市住建委公示的信息，該樓盤那時的代價普遍在3萬平方米左右，部門樓盤單價高達4、5萬元平方米，成交價對樓面價的倍數進一步放大。
超長開闢周期，風險增加
提及李嘉誠旗下的長江實業，還有一個項目不容忽視。位于廣東東莞市厚街鎮橫崗水庫旁的海逸豪庭，也是長江實業旗下和記黃埔開闢的樓盤，7月初海逸豪庭推出30套特價房，部門戶型僅14萬-15萬元平方米，而此前該項目銷售均價約23萬元-24萬元平方米，每平方米售價下降近1萬元。
即便如此，海逸豪庭項目的利潤照舊可觀。海逸豪庭所在地塊是1999年和記黃埔以極低的代價，拿下這塊總占地過份7000畝、總建筑面積達200萬平方米的地塊。閑置近8年后，被東莞市政府罰款了近8000萬元，之后，項目開闢又拖了5年之久。至今，海逸豪庭項目已經開闢了25年之久，甚至過份了北京姚家園地塊的時間跨度。
據《華夏時報》報道，假如對比1998年東莞2024多元平方米的多層房屋代價，1萬多元的單價仍是拿地時的6倍多。在2024年，海逸豪庭是長實集團在國內市場的重要銷售項目之一，其余兩項為上海湖畔名邸以及北京的譽天下。
北京的姚家園地塊則履歷了一輪有驚無險的回收風波。在拿地13年后，也便是2024年2月10日，北京市安排和天然資本委員會發表了關于平房鄉姚家園新村商品房二期H組團項目公共介入意見采信場合的通告。
據該通告，網上提出的意見包含有：發起收回和記黃埔公司的土地開闢權，重新進行土地招拍掛，維護土地市場公正，保證政府收博弈遊戲app益；如按此安排調換，新增建筑規模地價款補交尺度疑問。對于本次意見，相關部分的反饋稱，本次公共介入只對安排指標調換征求意見，關于調換原因、土地供給方式等疑問將結合平房鄉綠隔地域城市化疑問報市政府研究確認。因此，反饋意見中土地供給方式及地價款補交等疑問不屬于本次公示事項范圍。
長實集團在其2024年財報中也把土地閑置、脫期竣工等列為風險因素，稱有關閑置土地的國內法律及律例，倘發展商未能依據土地出讓合同條款（包含有但不限于費用支付、土地指定用途、土地發展動工及竣工時間的條款）發展土地，則有關當局可向發展商發表警告或征收罰款，或要求充公發展商的土地採用權。長實集團表示，這一場合或給集團業務、財務、營運業績、發展前景等造成重大不利陰礙。
另依據長實集團2024年的財報，該公司房地產銷售中國內板塊功勞了663億港元的收入，而在2024年，該公司房地產銷售中國內板塊功勞了9916億港元。
現在，北京樓市正在筑底期，御翠園時隔23年入市，可否得到北京客戶認可，還有待進一步觀測。
