近日，全國多地公佈減低首付比例、取消利率下限或者設定新的利率下限程度，過份20個省份200個城市公佈減低房貸利率。現在，多數城市首套房貸利率已降至35%以下。
最近存量房貸利率是小區業主群里熱議的話題。我2025年買的這套房，那時房貸的執行利率是LPR加30個基點，目前深圳首套房貸利率調降至LPR減45個基點，假如前后對照，我的按揭借貸利息總額能差好幾十萬元。深圳南山區業主李先生通知記者，假如存量房貸利率居高不下，就預備提前還款，本年的提前還款目標是100萬元。一些鄰居也表白了提前還貸的方法。
業內人士表示，在2025年終至2025年上半年曾出現過一波提前還貸潮。如今，存量房貸利率與新發放房貸利率差距的拉大，再次催生了部門提前還貸需求。與李先生一樣，不少存量房貸業主以為，縱然不能全額還，還一部門也是不錯的，減少的利息就當理財賺到的錢了。
存量、新增利差拉大
5月17日，中國人民銀行公佈，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公包你發娛樂城 紅利福利積金借貸利率。中國人民銀行各省級分行依照因城施策原則，傳授各省級市場利率定價自律機制，依據轄區內各城市房地產市場形勢及當地政府調控要求，自主確認是否設定轄區內各城市商務性個人住房借貸利率下限及下限程度。
政策頒布后，多地紛飛出臺落實細則，新購首套及二套房貸利率不設下限，利率進入3時代。貝殼研究院的監測數據顯示，5月百城首套主流房貸利率平均為345%，較上月下降12個基點；二套主流房貸利率平均為390%，較上月下降26個基點。5月首套、二套主流房貸利率較2025年同期差別回落55個基點和101個基點。
截至6月10日，一線城市中，僅有北京還未作出信貸政策的最新調換。調換后，深圳首套住房個人住房借貸最低首付款比例為20%，二套為30%；首套住房商務性個人住房借貸利率下限調換為LPR減45個基點，二套調換為LPR減5個基點。
從具體利率數據來看，上海和深圳首套房貸利率均下降35個基點至350%，二套房貸最低利率差別降至370%、390%；廣州首套、二套房貸利率均下調45個基點至340%、380%。
不過，業內人士表示，新購住房者可以享遭受上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調換。特別是在一線城市，存量和新增淘金娛樂城 特惠房貸利率的差距被拉大。業內人士辯白稱，在一城一策住房政策下，各地執行差異的LPR加點。前些年在一線城市買房的人，根本上都在LPR的根基上加了幾十個基點。在新政策下，新借貸利率可低至LPR減幾十個基點。
從調換幅度上看，各地調降房貸利率展示不同性。中原地產首席解析師張大偉表示，現在，多數城市首套房貸利率已降至31%-35%，遠低于此前市場平均程度。2025年10月至2025年10月，北京首套房貸利率為LPR加55個基點、上海首套房貸利率為LPR加35個基點、深圳首套房貸利率為LPR加30個基點，而現在深圳和上海的首套房貸利率均為LPR減45個基點。再加上大部門存量房貸利率的調換日期是每年1月1日，而本年2月份LPR又減低了25個基點，換算下來，2025年至2025年購房的業主和現在最新的房貸利率相差100個基點左右。
某股份行人士給記者算了一筆賬：以300萬元本金、30年等額本息算計，當利率為45%時，累計還款總額547萬元，每月應還15200元；當利率為35%時，累計還款總額485萬元，每月應還13471元。兩者月供相差1700多元，借貸總額相差60多萬元。
提前還貸升溫
看著目前3字頭的利率，心里感到真是五味雜陳。前兩年買房不僅房價買在了高點，利率也比目前高出不少。目前銀行入款利率也很低，投資理財之類的收益不夢想，能到達4%利率（收益率）的入款、理財產品全市場都很難找了吧？還是努力存錢用于提前還貸吧，能還幾多是幾多。上海普陀區房主馮小姐通知記者。
記者在采訪中發明，目前攢一些錢就會提前還一些房貸的存量房主大有人在。除了攢錢提前還房貸，還有一部門人利用消費貸、經營貸的騰挪，來提前還房貸，減輕利息支付壓力。
一位2025年3月買房的北京市民通知記者：前些天用自有資金還了一部門房貸，從銀行借了50萬元消費貸用以日常消費支出。也有深圳市民表示，自己和周邊朋友接觸了一些中介，想通過較低成本的經營貸置換較高成本的房貸，固然有風險，但能省一些是一些。
通博娛樂城app註冊現在存在新發的按揭利率比本來的要低的場合，出現提前還貸也不難懂得。一些提前還貸實在未必便是真的不貸了，有可能用其他借貸替代，或者說用新的按揭置換舊的按揭。上海金融與發展實驗室主任曾剛表示。
國家金融與發展實驗室特聘研究員任濤通知記者，提前還款是住民的理性選擇，本身無可厚非，這是住民進行資產部署的市場化行為。當然這個疑問需要客觀看待，假如住民選擇用自己的收入提前還貸，對于這類市場行為，政策層面不應干預，維持中立，且要防范銀行通過建置障礙等阻當住民提前還貸；若住民選擇通過消費貸、經營貸等方式提前還貸，則政策層面要對這種行為維持適度干預。
現在，這種以貸養貸行為可能并不罕見。對消費者來說，通過消費貸、經營貸等方式提前還房貸的風險重要在于續貸的可得性以及續貸體量的變化，假如屋子估值趨于下滑導致續貸體量下降以及消費貸和經營貸無法續貸，則消費者很可能陷入流動性危機，還貸壓力會大幅上升。對于銀行來說，風險重要在于抵押物的變現可得性以及估值變化，當住民無法還貸時，估值下降的抵押物可能提高壞賬風險。任濤表示。
有專家發起，提前還款，利息是需要考慮的一個方面，同時也要考慮家庭的流動性，不能盲目跟風。
銀行主動調降難
存量房貸人群降存量房貸利率的呼聲漸起，存量房貸會迎來一波調降嗎？
記者咨詢了多位國有大行、股份行人士，他們普遍以為，銀行短期內主動調存量房貸利率不大可能。住房按揭借貸幾乎是各家銀行個人業務的根本盤，而且存量佔有相當大的比例，存量借貸發放時的資金成本也相對高，讓銀行減低存量借貸利率，相對于把銀行已得利潤砍掉，銀行是沒有動力這麼做的。除非是監管政策層面自上而下推動或者有相關窗口傳授。有銀行業人士如是說。
事實上，在歷史上，降利率時有存量和新增同降的。如2025年至2025年，由中小銀行建議，伸張到國有大行，商務性個人住房借貸利率的下限存量和新增都執行七折優惠。
而在上年，監管部分還專門針對存量房貸推出相關政策，對于符合前提的存量住房借貸，自2025年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也勉勵銀行以發表公告、批量解決等方式，為借款人提供更為便利的服務。調換方式上，既可以改變合同約定的住房借貸利率加點幅度，也可以由銀行新發放借貸置換存量借貸。具體利率調換幅度由貸款兩方談判確認，但調換后的利率，不能低于原借貸發放時所在城市的首套住房借貸利率政策下限。
2025年11月，中國人民銀行錢幣政策司發文稱，減低存量房貸利率工作已根本完工，過份22萬億元存量房貸利率下調，平均降幅073淘金娛樂城 註冊條件個百分點，惠及超5000萬戶、15億人，每年減少借款人利息支出1600億元至1700億元，戶均每年減少3200元。
業內人士以為，擺在銀行眼前的是一個兩難局面。在2025年終至2025年上半年就曾出現過一波提前還貸潮，假如銀行不減低存量房貸利率，不去除再現一波提前還貸潮。而對于銀行而言，存量房貸利率的處置，既需要兼顧因城施策、公正性，也需考慮自身經營的穩健性。現在，銀行普遍面對盈利壓力，存量房貸利率若再次下調，會讓本已承壓的凈息差雪上加霜。
就銀行而言，按揭借貸一直是長期優質資產，按揭客戶也是銀行辛苦培育和發掘的優質客戶，故提前還貸將不可避免地會對銀行的資產欠債控制謀略產生陰礙，加劇其資產荒的壓力。任濤解析稱。
優化資產欠債控制
銀行應客觀看待提前還貸量增加是全行業需要面對的共同課題，進一步優化資產欠娛樂城體驗金500債控制謀略、敏捷擬定重定價謀略，通過提拔綜合服務才幹等方式，把留住按揭客戶而非把簡樸留住按揭類資產作為首先和長遠任務，同時還要主動安適房貸利率未來可能會進一步下行的環境，積極拓展增量優質按揭類客戶以補救資產投放缺口、通過減低欠債成原來補救量縮帶來的收益壓力。任濤說。
一位資深銀行業人士解析稱，存量房貸利率調換對照復雜，總體應遵循公然與市場原則。是否調換，如何調換，遭受多重因素制約。從銀行經營角度看，差異限期的資產要與對應欠債適配。假如存量借貸利率立刻調換，銀行或出現結構性利差倒掛場合，不利于銀行穩健經營。未來，途經一定時間緩沖，銀行對長期借貸對應的長期入款進行重新部署，利差覆原正常，銀行調換存量房貸利率的動力則會顯著增強。
存量房貸與增量房貸之間，以及按揭借貸與非按揭借貸之間的定價現在還無法有效銜接。任濤發起，應通過堵歪路、開正門方式，在強化借貸用途監管的同時，許可住民在自身才幹范圍內自主選擇是否提前還貸以及提前還貸的方式和體量，并在政策便利性方面給予一定支援。
任濤以為，還應進一步深入推進利率市場化革新，將更多的定價自主權賦予商務銀行，避免存量資產與增量資產以及差異資產之間在定價上出現限期利差、信用利差與實際場合偏離度較大的情境。
