房貸利率的每一次調換都牽動著億萬家庭的心。
5·17央行新政發表后，全國多數地域取消了首套和二套商務借貸利率下限，部門地域首套和二套房貸利率降至315%。這一政策變動不僅為購房者減輕了經濟壓力，也對房地產市場的復蘇起到了積極作用。
不過，《每天經濟新聞》記者注意到，這一調換僅針對新發放的增量房貸，而存量房貸利率的調換則相對滯后，存量與新增房貸利率差進一步增大，觸發市場熱議。
在此底細下，每經記者深入查訪了房貸利率新政下的各方生存圖景，還原一場購房者、銀行與市場間博弈。
存量與新增房貸利率差增大
二套房首進3字頭
買房‘等等黨’的再一次成功！買的時候房貸利率4%，放款之前降到375%，有一個磨嘰的客戶經理也不見得是件壞事。《每天經濟新聞》記者注意到，在各大網絡平臺上，不少近期買入首套房的借貸人花式表白著享受利率調降的心情。
幾家歡喜幾家愁，跟著新發放住房借貸利率下探至歷史低位，存量與增量的利差加大，以致出現了存量房首套房貸利率比目前的二套還高現象，此前在利率高點購房的人則呼吁存量房貸利率跟進下調。
現在，在一線城市中，除了北京外，上海、廣州、深圳房貸利率已下調至比年低位。包含有吉林省、甘肅省、江西省、陜西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江蘇省、安徽省在內的多個省份則已官宣全面取消首套、二套房貸利率下限。
據貝殼研究院統計，2025年5月，百城首套主流房貸利率平均為345%，較上月下降12BP（基點），較2025年同期回落55BP；二套主流房貸利率平均為390%，較上月下降26BP，較2025年同期回落101BP。百城二套平均利率自2025年以來首次進入3字頭。
西北地域某省級城商行個人信貸部分楊總通知每經記者，他所在的銀行現在首套房借貸利率是375%，相較LPR下調了20個BP，比一二線城市要高一些。
多地公積金入款借貸利率也跟進下調。深圳方面表示，2025年5月18日之前深圳市已經發放的個人住房公積金借貸，自2025年7月1日起開始執行調換后的利率。北京住房公積金控制中央也公告稱，2025年5月18日前已發放未到期的個人住房公積金借貸，自2025年1月1日起，按調換后的新利率執行。
不過，本次房貸利率的調換重要涉及新發放的借貸，新政前的存量房貸利率照舊按兵不動，尤其是在2025年到2025年的部門購房者，房貸利率仍處于高位。
買房利率由LPR和基準點確認，基準點有上浮或者下調。假如那時是上浮的，目前便是上浮。一住宅中介人士通知每經記者，本次調換的是加減點部門，LPR并未調換。
中指研究院市場研究總監陳文靜在接納每經記者采訪時表示，當前減低住民借貸利息支出和購房者置業成本是促進住房需求開釋和住民消費的主要措施之一。但取消利率下限后，存量房貸利率與新發放房貸利率之間的差距加大，這在一定水平上陰礙了住民的情緒，部門住民可能會選擇提前還貸等方式來減低利息支出。
有購房者用信用貸提前還房貸
存量房提前還房貸了，6月3日，徐燕（假名）一次性提前還掉8萬元房貸之后，在社交平臺上調侃稱。
徐燕2025年6月在長沙以總價約90萬元買了一套房，借貸金額為62萬元，那時房貸利率為538%。與當前長沙首套房利率345%比擬，不同達193%。盡管過去一年多長沙存量房利率已進行了兩次下調，但與新購房者比擬，徐燕仍感覺不均衡。
截至現在，利息加上提前還款部門，總房款已支出約99萬元，但我還有15萬元本金要還。目前房價下跌，買我這個屋子只需79萬元。按現在的政策，我還掉的99萬元已經可以全款買新房，而且借貸利率還會更低。
徐燕表示，之前還貸了兩次信用貸提前還房貸。第一次是2025年1月，借貸20萬元還房貸；包你發娛樂城 優惠代碼第二次2025年8月，借貸10萬元還房貸。
像徐燕這樣通過再借貸來提前還房貸的并非個例，存量房貸利率差額之下，不少購房者開始尋求更便宜的資金替換房貸。
陸明2025年3月購入一套上海的房產，現在房貸利率455%，但他了解到有的銀行消費貸可以做到利率3%，就用消費貸充抵了一小部門商貸，現在借貸還剩181萬元。
受訪者供圖
在徐燕看來，提前還款可認為自己節儉利息、減少損失。我借貸的銀行固然提前還款沒有手續費，也不限還款次數，但目前還貸的人多，需要等1-2個月。
多地銀行：尚無存量房貸利率調降信號
現在來看，除了深圳明確回復存量房貸利率不調換外，各地相關部分及金融機構尚未有明確信號。
我自己的房貸利率也是4%，看到新房客戶335%的利率好嫉妒！成都地域一家全國性股份制銀行房貸部分魏經理對每經記者無奈笑稱。
魏經理說，他自己是2025年買的屋子，上年9月那次存量房貸利率普降之后到了4%，然而比擬起近期335%的利率，還是高出不少。
從現在場合來看，存量房貸利率只能等來歲固定日或者借貸發放對應日下調了，還是保持與LPR利率持平。魏經理表示。
最近咨詢的客戶挺多的，但我們現在沒有接收存量房貸利率調降的告訴。前述某城商行個人信貸部分楊總表示，只要有新政策，我們肯定會第一時間跟進。
從幾家國有大行、全國性股份制銀行、省級城商行了解到的場合來看，現在存量房貸利率未見下調的端倪。
不過，每經記者在采訪中獲悉，部門銀行針對新房貸用戶推出了優惠政策。如廣州地域的浦發銀行推出寬心還產品。
據浦發銀行廣州一支行個貸經理介紹，該產品按揭利率跟其他銀行對標，但我們會多一個前三年‘寬心還’的方式，即前三年先還利息，三年之后跟正常按揭是一樣的。
長沙某房企人士在接納每經記者采訪時表示，他們項目最近聯盟工商銀行推出了入住還，符合前提的業主可享受購房3年內0月供。在此根基上，介入以舊換新可再額外享舊房售賣額1%補貼。
該名房企人士表示，固然購房者不用還月供，但銀行會正常向開闢商放款，購房者后續還款過程中，如果簽約時選擇依照30年等額本息的還款方式，前三年可以不還月供也不還利息，等入住后依照借貸總額27年的限期來還。在這個過程中，他們還會給購房者補貼2萬-10萬元利息。
業內：銀行收益、息差承壓
掣肘存量房貸利率調換
若要調降存量房貸利率，銀行有哪些考量？
重要是銀行收益疑問。前述城商行楊經理直截了當地表示。
繼2025年四季度末商務銀行凈息差首次低于17%后，本年一季度，商務銀行凈息差進一步降至154%的歷史新低程度。依據國家金融監管總局披露的數據，依照差異機構類型分割，大型商務銀行、股份制商務九州娛樂城儲值銀行、城市商務銀行、民營銀行、農村商務銀行、外資銀台灣娛樂城行的凈息差差別為147%、162%、145%、432%、172%、147%。
大規模置換調降存量房貸利率，會在短期壓縮銀行利潤息差，在當前銀行凈息差承壓的場合下，銀行資金成本與利潤考量是掣肘存量房貸利率調換的重要理由之一。某資深銀行業解析人士表示，銀行的資金成本是陰礙房貸利率的主要因素，銀行經營成本上升，在新增房貸利率已經大幅下調、對銀行利潤造成一定沖擊的場合下，存量房貸利率可能在短期內下調難題。
其次，存量房貸利率的調換還涉及風險控制。銀行需要評估利率調換可能帶來的市場波動和信用風險，例如，提前還貸會增加銀行的流動性風險。
廣東省住房政策研究中央副主任、首席研究員李宇嘉在接納每經記者采訪時表示，存量房貸率調換面對的重要難點在于銀行現在資金來歷成本高和利潤考核壓力。銀行不太愿意減低房貸利率，還由於住民入款連續不斷增加，傾向于將活期入款轉為定期入款。
李宇嘉以為，銀行在均衡自身長處和客戶長處方面面對挑戰，需要提高房貸在利潤中的份額，同時維持規模和競爭。他指出，銀行間的競爭、資金成本、控制才線上娛樂城遊戲評價幹、內控成本春風險管理等因素都與房貸利率有關。
陳文靜以為，房貸是銀行的主要資產和收入來歷，短期內銀行主動調換存量房貸利率的預期較低。但在推動擴大內需和促進消費的底細下，未來監管部分可能會出臺政策，率領存量房貸利率下調。
李宇嘉預計，未來房地產市場的大趨勢是減低首付和利率，以減低門檻和月供。他以為，跟著房地產進入存量時代，增量萎縮，規模下降，住民承接杠桿的意愿下降，房貸利率也將隨之下降。
關于存量房貸利率調換的條例需要確認下來，增量房貸利率連續不斷下行，存量房貸也應隨同變化，讓存量房貸人群了解利率變化，并且存量房貸利率調換可緩解提前還貸趨勢，避免大規模提前還貸導致房貸業務萎縮，這將對房地產市場的不亂和杠桿去化產生積極陰礙。李宇嘉指出。
解析人士：提前還貸未必明顯增加
5·17新政之后，提前還貸呼聲再起，某資深銀行業解析人士以為，提前還貸潮由來已久，已經開釋了一部門提前還貸需求，未來不一定會發作提前還貸明顯增多的現象。
一直都有許多提前還款的客戶，超級多，利率下降前后并沒有明顯變化。成都地域一國有大行擔當個人住房借貸的趙經理也通知每經記者。
該人士以為，5·17新政實施功效尚待觀測，而后依據市場反映和經濟數據來調換政策措施。例如，首套房房貸利率的下調已經能夠有效刺激市場需求，那麼短期內進一步調換增量房貸利率的預期可能就會減低，反之存量房貸利率下調未來可期。
市場反饋和政策出臺之間的時間差，此前亦有先例。
2025年，LPR多次向下調換，全國多地下調房貸利率。下半年部門個人住房借貸借款人加速提前還貸。特別是2025年年頭，內地多地出現提前還貸潮。
上年8月31日，央行、金融監管總局聯盟發表《關于調換優化分別化住房信貸政策的告訴》和《關于減低存量首套住房借貸利率有關事項的告訴》，存量房貸利率自9月25日起迎來普降。
關于存量首套住房借貸利率調降的理由，監管部分表示，比年來我國房地產市場供求關系發作了重大變化，借款人和銀行對于有序調換優化資產欠債均有訴求。存量住房借貸利率的下降，對借款人來說，可節約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現象，減輕對銀行利息收入的陰礙。同時，還可壓縮違規採用經營貸、消費貸置換存量住房借貸的空間，減少風險隱患。為更好安適上述新形勢，中國人民銀行、金融監管總局明確依照市場化、法治化原則，支援勉勵銀行與借款人談判調換存量首套住房借貸利率。
同時，監管部分表示將親暱關注市場動態，率領銀行與客戶遵循市場化、法治化原則進行自主談判，有序減低存量住房借貸利率，維護好市場競爭秩序。
