對于不關注學區房的人來說，很難想象，一個新學校的建設，能在短短兩年內，讓周圍老破小的房價翻倍——從6萬元平方米，上漲至14萬元平方米。當然，也很少有人預計到，房價翻倍兩年之后，由於學位因素暴漲的房價，趕快跌至5萬元平方米。這便是位于深圳市福田區八卦嶺片區的老破小們真實的履歷。
2024年以來，八卦嶺片區內的房價履歷了一輪過山車般的大漲大跌。那麼，是什麼樣的魔力，如此攪動著該片區內的房價？樓市漲跌周期、棚改預期、大學區制度、防範大拆大建政策、集團化辦學等因素，都是這場房價漲跌故事中的導演。
老破小房價翻倍上漲
深圳市福田區紅嶺北路與八卦二路交匯處西北角，有著一座藍白相間的建筑，這便是荔園小學八卦嶺校區的所在地。這個于2024年開始投入採用的學校，外立面極新，與周圍有著幾十年樓齡的建筑形成鮮明對比。
與荔園小學八卦嶺校區僅一路之隔的房屋小區名為八卦嶺宿舍，始建于1983年，距今已有40個年初。上世紀80年月初期開始，八卦嶺片區工業廠房聚集，電子廠、制衣廠、印刷產業園等都曾在這里留下過期代的印記，作為那時該片區的棲身配套，八卦嶺宿舍應運而生。
八卦嶺宿舍區共49棟樓，占地面積115萬平方米，房源8000套左右，多為30平方米左右的小戶型。如今，盡管整個宿舍區的建筑表面看起來陳舊，有樓棟墻皮脫落，宿舍內部樓道貼滿廣告，但從各個防盜窗內掛著的衣物，以及外墻上的空調外機來看，八卦嶺宿舍的入住率并不低。
該片區的房產中介對第一財經表示，由於八卦嶺宿舍的房產面積普遍較小，樓齡太長，屋子對照破，棲身暢快度不高，如今不少買八卦嶺宿舍的業主，根本上都只是為了荔園小學八卦嶺校區的學位，買了八卦嶺宿舍可是并不棲身在此的家庭并不少見。
在荔園小學八卦嶺校區投入採用之前，八卦嶺片區內并無小學，該片區的適齡學生需要前去相鄰片區——園嶺片區的學校就讀，而八卦嶺片區的學位短缺壓力也成為住民關注的主要疑問。直到2024年前后，八卦嶺片區內無小學的近況才迎來轉變。
2024年年頭，福田區教育局回復市民咨詢的一張截圖在網絡上流傳，內容顯示，八卦嶺片區將新增一所小學，名稱為荔園小學東校區，也便是目前的荔園小學八卦嶺校區。流傳的截圖顯示，上述校舍建設地鵬峰八卦嶺汽車城的場地清理工作將在2024年6月完工。從此，八卦嶺片區內將落地名校的傳言逐步變得真實起來。
2024年7月，深圳市福田區荔園小學公共號發表的文章內容稱，福田區教育局批準荔園教育集團在八卦嶺片區增辦兩所學校，即正在建設中的荔園小學東校區，以及即將開建的筆架山中學更名為荔園實百家 娛樂城驗學校，交由荔園教育集團承辦。荔園小學落地八卦嶺片區的動靜正式得到官方證實。
荔園小學建立于1981年，是深圳最早成立的一批小學之一，至今已有40長年的歷史，也是深圳公認的排名第一梯隊的名校。因此，盡管彼時荔園小學八卦嶺校區的學校還未建成，也還未投入採用，甚至連學區分割細則也還未出臺，但八卦嶺宿舍因緊挨著學校，被劃入學區的概率最大，八卦嶺宿舍的房價履歷了一輪大幅上漲。
某房產中介平臺數據顯示，2024年年終，八卦嶺宿舍的房源成交單價在6萬元平方米左右，整個2024年，該小區的成交房源僅6套；2024年年終，八卦嶺宿舍的成交代價則已上漲至10萬元平方米左右，當年房源成交套數為35套，是前一年的6倍左右。
2024年，跟著深圳樓市熱度提拔，全市房源成交活潑，八卦嶺宿舍的成交熱度也再上一個臺階。上述房產中介平臺成交紀實顯示，當年該小區的成交價普遍在10萬元平方米以上，最高成交價為137萬元平方米，成交了67套。2024年上半年，該小區的房源成交代價普遍在13萬元平方米以上，最高成交代價為145萬元平方米。短短兩年的時間，八卦嶺宿舍的房價已經翻了一倍。
樂有家研究中央統計的數據顯示，2024年全年，深圳二手房成交量為95萬套，僅次于2024年的成交程度，算是深圳歷史上二手房成交量高位。當年，深圳二手房的成交均價為7萬元平方米，同比增長13%。與此同時，當年八卦嶺片區的房屋成交均價為88萬元平方米，同比上漲52%。
leo娛樂城app使用 該片區的房產中介對第一財經表示，2024年左右八卦嶺宿舍的房價漲幅之所以那麼大，重要與荔園小學八卦嶺校區落地的動靜有關，加上當時買房的人對照多，全市的房價都在漲，又由於八卦嶺宿舍的房屋面積普遍對照小，面積越小，單價越高。許多人買小戶型就看總價，一定水平上輕忽了單價。
舊改的預期也成為八卦嶺宿舍房價上漲的一個因素。資料顯示，八卦嶺宿舍區棚改項目于2024年納入福田區棚戶區改建年度策劃，實施主體為福田人才安居公司。該片區的房產中介對記者表示，假如片區內拆遷，賠償的方案是112，也便是說，若拆遷之前，房產面積為30平方米，后續賠償的住宅面積則為36平方米。另有，若想要更大的屋子，則可以補差價。由於八卦嶺片區內的房屋普遍老舊，未來若在二手房市場上市，則具有較大競爭力，而且賠償的面積也并不比本來小。
房價履歷時間的檢修
2024年，荔園小學八卦嶺校區正式投入採用，八卦嶺片區由於學位而暴漲的房價，也迎來市場的檢修。
由於八卦嶺片區的小戶型多，又僅僅只有一所小學，所以，荔園小學八卦嶺校區的入學積分并不低。2024年7月，有網友在人民網留言板上表示，當年荔園小學八卦嶺校區錄取最低積分為937分，意味著深戶一類（在八卦嶺片區購房）已滿三年的住民都無法就近上學，因此發起荔園小學八卦嶺校區在已招生6個班級的根基上至少擴招2個班級。
另有，上述網友還提及，當年入學積分為92～93分左右的家庭，根本上屬于八卦嶺片區內的房價高位接盤者，可是截至2024年7月，片區內的房價降幅過半，但在這種場合下，孩子照舊不能就近入學。
依照福田區入學積分政策，在學區內買入房屋落戶的根基分為80分（租房為60～65分），社保一個月獲01分，封頂10分；購房（或租房）一個月獲01分，封頂10分。按此算計，深戶一類家庭，在社保積分封頂的場合下，購房滿三年的分數為936分，確切達不到當年荔園小學八卦嶺校區的入學積分尺度。而那些在2024年前后高位接盤購房的家庭，縱然社保積分封頂，總的積分也無法到達2024年的入學積分。由此看來，2024年，一部門此前由於學位購房的家庭，并沒有實現當初的名校夢。
來到2024年，盡管現在荔園小學八卦嶺校區只有一、二年級，還沒有小升初的成果，但荔園小學八卦嶺校區的入學積分仍然不低。近日，有媒體統計的數據顯示，本年荔園小學八卦嶺校區的入學積分為909分，遠高于荔園小學的其他校區，以及名校百花小學。房產中介對記者表示，八卦嶺片區的小戶型多，劃片范圍太大，因此積分就對照高。
如上述網友所說，在深圳樓市限購、二手房參考價等政策落地后，2024年下半年開始，深圳房價進入下行通道，八卦嶺片區也成為房價下跌的重災區。一房產中介平臺顯示，2024年7月，八卦嶺宿舍的成交價為7萬元平方米左右，較2024年145萬元平方米的成交價腰斬；2024年以來，八卦嶺宿舍房價繼續下跌，房源成交代價為5萬元平方米左右雷神娛樂城 捕魚攻略，最低成交價低至39萬元平方米。
目前八卦嶺宿舍的屋子，200萬以內的預算，小戶型可以隨便選。近日，該片區的房產中介對記者表示，八卦嶺宿舍的房源，目前的代價一定低于2024年上漲之前的代價，在他看來，八卦嶺宿舍的房價已經見底。
除了入學積分高，樓市整體下行帶來的陰礙，大學區政策、集團化辦學、棚改遙遙無期等因素也陰礙著八卦嶺片區的學區房們。
2024年8月，深圳發表了《深圳經濟特區社會建設規則（草案征求意見稿）》，此中提出履行大學區招生、創建老師切磋制度。所謂的大學區招生，指的是一套房產可以對應多個學校，家長可在學區內為孩子報讀多所學校，學校按志愿順序和積分高矮依次錄取，該制度下，縱然買了學區房，也不一定能上名校。老師切磋制度指的是，深圳市內的教師輪流到各個學校進行講授，旨在促進教育公正。盡管到現在大學區招生和老師切磋制度還未真正實行，但在教育公正的趨勢好像已經成為社會共識，也一定水平上陰礙了學區房的投資炒作。
2024年4月，《深圳市公辦中小學集團化辦學實施方案》印發，此中提到，2024-2025年，評選80個優質公辦中小學教育集團。集團化辦學指的是以將一所名校和若干所學校組成學校共同體的辦學體制，在名校的帶動之下，提拔周圍若干學校的辦學才幹。而文中所述的荔園小學八卦嶺校區即是集團化辦學的一種體現。
此外，2024年8月防範大拆大建政策頒布，八卦嶺片區的舊改也看不到明確的時間線，這也讓投資客們變得加倍理性。2024年12月末，人民網留言板上，有網民咨詢八卦嶺宿舍的棚改進度，福田區園嶺街道就事處回應稱，現在大福娛樂城會員註冊，深圳市安排和天然資本局正在公然征求《關于加強舊房屋區拆除重建類城市更新工作的實施意見（征求意見稿）》意見，等候新政策正式公布，原八卦嶺宿舍區棚戶區改建項目策劃受上述政策出臺陰礙臨時停滯。
廣東省住房政策研究中央研究員李宇leo娛樂城出金教學嘉對記者表示，像八卦嶺宿舍這樣房價漲跌幅度均大于同期樓市程度的場合，重要由於這類房源老舊，棲身屬性較差，本身房價對照低，再由於戶型較小，投資門檻也低，吸引的投資客也就更多，所以一旦有學位因素的加持，代價也就會面對大幅上漲，其投資屬性遠遠過份了棲身屬性。
李宇嘉表示，后續跟著投資客退潮，再加上由於學位政策調換，例如深圳大學區政策可能落地，集團化辦學成為潮流，教育公正成為一種趨勢，房源的學位投資屬性則隨之減弱。而此時，房源的區位、配套、棲身暢快度等屬性則成為房源代價的衡量因素，這類老舊的房源則不占優勢，代價也就會大幅下跌。他發起，購房者在挑選房源時，除了關注房源的學位政策，還應該同時關注房源本身擁有的配套，關注屋子的棲身屬性。
